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要如何加强涉外房地产企业的所得税呢?

来源:网络  作者:未知  时间:2016-03-23

  导读:涉外房地产,泛指我国与国外有关的一切房地产活动,是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产以及外国人所购房产。那么要如何加强涉外房地产企业的所得税呢?下文为您详细介绍。

  涉外房地产企业所得税如何加强

  1、密切部门协作,加强税源调查

  (1)加强涉外房地产企业所得税征管,必须加强与房管、建设、质检等有关部门的密切配合。

  当前,应与建设部门建立工作联系制度,定期取得其审批的综合验收企业名单,督促已交付使用商品房企业按时结算销售收入。同时,建立与房管、工商、地税、财政等部门协作,实现资料共享、信息互通,实时掌握涉外房地产企业从工程动工、预售楼房到竣工验收、理权的全过程动态信息资料,强化源泉控管。此外,对办理工商注册后不办理国税登记的房地产企业,根据工商部门提供的信息,督促其办理国税登记;根据地税部门提供的涉外房地产企业营业税缴纳情况,分析其所得税申报是否真实;根据财政部门提供的涉外房地产企业契税缴纳情况,进行数据比对,测算企业申报预缴所得税的真实性。对个别账证不全、征收难度大的个案,应加强与地税等部门配合,内查外调,对偷税行为,从重处罚。

  (2)针对涉外房地产企业所得税税源项目周期长、实现时间难确定、变动幅度大等特点,方面应要求企业报送房地产开发项目的土地转让、开发面积、工程预算和工程进度等情况,掌握项目开发成本第一手资料,同时根据房地产企业项目建筑平面图,分户、分项目逐一建立销(预)售台账。另一方面,应从房管部门等渠道了解、掌握房地产开发项目的套数、均价、销售动态等相关信息资料,将上述两类数据纳入计算机管理,定期进行数据比对,提高税源监控水平。

  2、加强日常管理,提高申报质量

  针对房地产行业经营和核算特点,实行分类管理。实行查账征收的企业为A类;预售房地产,实行预征所得税的企业为B类;实行核定征收企业为C类。对企业分类实行动态管理,一年一定。对查账征收户,应做到能据实申报营业收入,正确计算成本费用,如实反映经营利润,按现行国家有关税法规定申报纳税:对核定征收户,应要求企业在正确反映营业收入的基础上,按核定的利润率计算利润,再依现行税法规定税率计税。

  为强化税源管理,应深入开展纳税评估,确保申报质量。在评税过程中,应注重“三个结合”:

  (1)资料收集注重企业财会信息与市场信息相结合。全面收集备开发项目的路段、档次、套数、均价、销售动态、类似项目市场销售价格信息等相关信息资料,并录入计算机管理分析,为实施评估提供合理的参考标准。

  (2)评估对象注重普遍评估与重点评估相结合。按年对所有企业全面进行纳税评估,在此基础上针对有开工项目而未申报所得税,或申报税款偏低以及往来款项数据异常的企业实施重点评估,找出疑点问题,进行约谈举证。

  (3)在评估指标上注重收入项目与应付款项数据对比相结合。对收入偏低而应付款项偏高以及没有杂物间和车库收入的情况,确定为重点评估项目,进行约谈举证,并要求企业提供相关事实说明、凭证、依据。

  由于房地产企业项目周期长,销售价格随市场变动大,完工时间和销售整体实现时间通常相差很大,在销售整体实现前难以准确核算项目的应税所得额,为确保应纳税款及时均衡入库和企业承担合理的所得税税负,应结合当地涉外房地产行业平均利润,对企业预售房地产收入依照较合理的预计利润率按季预征所得税。同时,及时了解涉外房地产企业工程进度,掌握其预售房的开盘时间、工程进度、售房情况,建立信息资料档案,做好预售楼款的所得税预征工作。对未按时申报所得税的涉外房地产企业积极催报催缴,督促其及时足额缴纳预征税款。

  此外,应积极推行税务审计,提高税务检查的科学化、精细化水平;加强从事涉外房地产企业所得税审计人员的培训,熟练掌握和运用相应的审计技巧和工具,不断提高审计人员灵活运用审计工具、审计技术的能力和水平。


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