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如何继承房产最经济?

来源:网络  作者:未知  时间:2015-11-15

  楼市上涨十几年,房产成为普通家庭最重要的财产。呼之欲出的遗产税,成为横在有产者心头的达摩克里斯之剑。

  2013年9月,国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓透露,征收遗产税被写入十八届三中全会文件草稿。这是业内专家首次透露遗产税进程。遗产税开征就在眼前?

  “目前遗产继承环节只涉及规费,中国不会马上开征遗产税。”上海交通大学海外教育学院税务教研组组长、《百姓不缴糊涂税》一书作者汪蔚青认为,短时间内中国出台遗产税的条件还不具备。

  她分析道,开征遗产税之前,国家一定会先开征赠予税。因为如果没有赠予税,父母若在生前把房产馈赠予子女,就能完全避开遗产税,会成为遗产税设置上的一个非常大的漏洞,而目前中国还未有开征赠予税的计划。

  “赠予税和遗产税都是财产行为税。与财产有关的税种,开征的前提条件是设立严格的公民财产登记制度,目前物权实名登记、财产实名申报还不完整,没有开征遗产税的制度准备。”

  越来越多老人选择在生前以馈赠或买卖的方式,将房产过户给子女,提前了却一件心事。以这两种方式转让房产是不是更经济?

  首先来看馈赠。我国税法对于个人将房产无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹,或有偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人,都暂免征收营业税。也就是说,亲属之间赠予房产基本不用缴个人所得税,涉及的只有契税,一般为房产总值的3%~5%。

  “父母以赠予方式向子女转让房产,在房产证上加子女的名字,涉及到变更产权持有人,除赠予方和被赠予方是夫妻关系外,其他关系都要缴纳契税。”汪蔚青说。

  按照现行的政策,买卖房产征收个税都是按照简易征收办法。上海市的核定征收率为普通住房1%,非普通住房2%。

  如果老人想转给子女的房子“满五唯一”,免征个税和营业税,也只涉及契税部分。也就是说,如果是“满五唯一”住宅,老人选择百年之后由子女继承,基本是零税负;在生前通过赠予或买卖转给子女,也只涉及契税。

  表面上来看,三种处理方式涉及的税负成本相近,但汪蔚青表示,实质上差别可不小。“老百姓在处理老人房产这个问题时,不仅要考虑眼前的房产受让环节,还要考虑以后房产处置的问题。”

  子女获得老人的房产后,未必会持有一辈子,很可能会在几年后出手,这时差别就体现出来了。如果当初子女的房产是通过继承和赠予获得,将受赠房产出售,就会因为取得房产没有成本,面临全额缴纳相关税金的情况。

  买卖房产时个税和营业税都有差额征收的规定,所谓差额征收,就是以卖房获得收益扣除取得房产付出的成本,作为税基。

  “我们现在征收个人所得税是采取简易办法,征收房产全额的1%~2%。但这是一种税收优惠,并不是常态,如果哪一天取消简易办法,恢复按照差额20%征收,那么你如果继承一套价值300万元的房子,以300万元的价格卖掉了,因为获得成本为零,那就要缴60万元的个税。”汪蔚青说。在营业税部分,对于非普通住房也是按照差额征收。

  如果通过买卖方式转让房产,子女为获得房产付出一定成本,比如以300万向父母买下房子,即便将来以350万卖出,差额只有50万,税基要小得多。比较起来,以买卖方式转让房产更安全,可以减少受让者的后顾之忧。

  关于婚房的税

  很多婆婆都有过这样的踌躇,为成年儿子买婚房要不要加儿媳名字?新婚姻法规定,男方婚前房产,且房产证上没有女方名字,如果婚姻发生变化,女方对房产没有权利。因此女方家长往往竭力争取一个名字,而男方家长又在居高不下的离婚率面前寸土不让,平白搅黄了很多姻缘。

  然而,很多人没有想到,坚守产权证的代价可能不仅是心中的疙瘩,还要付出每年成千上万元的房产税。

  上海是房产税试点城市之一,按照规定,家庭购买第二套住房,如果原住房加上新购房面积,超过家庭人均60平方米,就要每年缴纳房产税。2013年应税住房房价低于27740元/平方米(上海市新建商品住宅平均销售价格的两倍)的,房产税税率减为0.4%,房价高于27740元税率为0.6%。

  举个例子,如果老两口原有一套130平方米的房子,另买一套120平方米的住宅,单价在30000元/平方米,应纳房产税税额=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率=(元/年)。

  那如果上海家长在原有住房之外,为儿子买一套婚房,算不算二套房?要不要缴房产税?

  汪蔚青表示,按照《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定,本市居民家庭中的子女成年后,因婚姻需要而首次新购住房,且该住房属于成年子女家庭唯一住房的,暂免征收房产税。

  所以,如果家长是给儿子买婚房,目前不用缴房产税。但儿子领取结婚证后,产权直接登记在小夫妻两个人名下。

  如果第二套房是在儿子婚前买的,结婚后加上女方名字,是不是还要继续交房产税?

  如果子女结婚后,婚房的住房情况变了,符合了“本市居民家庭中的子女成年后,因婚姻需要而首次新购住房,且该住房属于成年子女家庭唯一住房”的条件,依然可以暂免征收房产税。

  将 “二套房”变成“婚房”,省下一年几千上万的房产税支出,其实只要在房产证上添加子女配偶的名字,这件事并不用付出多少税负成本。“为什么夫妻之间在房产证上变更名字不用缴契税?因为按照法理,夫妻之间财产权和父母子女之间的权利是不同的,夫妻之间的财产权是平等的。”汪蔚青解释说。

  但是,的确也有一些现实主义的父母,情愿付出每年上万元房产税的代价,也坚持不在产权证上加上媳妇的名字。而这种做法,是对孩子婚姻的破坏还是保障,倒也见仁见智。

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