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借名买房,房产权归谁所有?

来源:网络  作者:未知  时间:2017-02-21

  导读:想买多套房却要受限购令的影响,向申请经济适用房却达不到申购条件,所以在此类情形下不少人都会选择借名买房,那么在借名买房中,房产权归谁所有呢?下文为您详细介绍。

  案情:借名买经济适用房

  余某和张某是一对好朋友,2008年5月余某得知北京某房地产开发公司出售经济适用房,想购买一套,可是没有北京户口,不符经济适用房申购条件,无法购买。于是找北京人张某商量,并口头约定,余某借张某的名义购买经济适用房一套,房子由余某实际占有、使用。

  随后,余某以张某名义与房地产公司签订了房屋买卖合同,并办理了按揭贷款,房产证登记的是张某的名字。2011年9月张某以该房屋的产权证作抵押向银行贷款80万元,借给其弟做生意。贷款到期后,张某无力偿还,银行遂要求变卖实现抵押权。余某得知后,向法院起诉,主张自己为房屋的实际产权人,要求确认被告的房屋抵押行为无效。

  结果:借名买房无效,经适房归属已登记为准

  法院经审理后判决,原告余某以被告张某名义购买经济适用房的行为属无效民事行为,判定被告张某的房屋抵押行为有效,并责令被告张某返还原告余某购房款及其它损失计125万元。

  法律分析

  借名买房出纠纷,谁才是房屋的真正产权人?余某以张某名义购房之所以被法院认定为无效民事行为,是根据《民法通则》58条的规定,凡以合法行式掩盖非法目的的行为均为无效民事行为。

  本案中,余某无购房资格,为取得房屋,以被告的名义购房,实属以合法形式掩盖非法目的,理应认定为无效,张某虽无实际出资购房,但他具备购房资格,以自己的名义签订了购房合同,并被登记为房屋产权人,符合房屋买合同的生效要件,所以被告实际取得房屋产权,则被告依据《担保法》相关规定抵押房屋是合法有效的。

  至于已支付的房款,属于被告张某的不当得利,在原告的购房行为被确认为无效后,应当返还原告余某的购房款。

  实践中,借名买房是否可行呢?其实“借名买房”的行为,如果不存在恶意规避法律的情况,如购买普通商品房、私房等,实际出资人与名义产权人之间的委托合同关系是成立的且合法有效的,名义产权人得将房屋向实际出资人转交并协助办理过户手续;但是如果“借名买房”买的是内部职工集资房、经济适用房等政策性房屋,则因存在违法事由,实际出资人对房屋的权利无法得到法院的支持。就如同我们案例中看到的那样,余某无法获得房子的所有权。

  实践中借名购买经济适用房等政策性房屋的,屡屡因名义产权人反悔,导致出资人无法取得房屋产权。而且,由于名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等某种亲密关系,很不重视书面证据的收集和保存,因此出现纠纷时,如无法证明购房款是自己支付的,不仅房子保不住,就连曾支付的房款都很难要回来。

  即便是借名购买普通房屋,也有风险。首先是名义产权人反悔的风险;其次在名义产权人领取房产证之后,未过户给出资人之前,如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务,或存在离婚纠纷,则房产很有可能被查封或拍卖,或者名义产权人发生意外,可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下,出资人很难得到房屋,而可能只有要求返还房价款、违约金,不能要求继续履行合同、取得房产。


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