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如何认定业主拒交物业费的理由是否正当?

来源:网络  作者:未知  时间:2016-11-25

  导读:物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。那么要如何认定业主拒交物业费的理由是否正当呢?下文为您详细介绍。

  从合同法理的角度而言,合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则,在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面:

  第一,根据诚实信用原则,如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时,应当进行调整,使利益平衡得以恢复,由此维持一定的社会经济秩序。

  第二,诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益,并建立密切的协作关系。

  第三,诚实信用原则允许当事人行使抗辩权,但不得滥用这项权利。因此,在司法实践中,判断业主拒交物业费是否基于正当理由,主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。

  从另外一个层面上讲,这实质也涉及司法审判中遇到的价值评判问题。人民法院在审理民事案件时,必须考虑法律到底要保护什么价值,这个价值与其他价值是否有冲突,有什么冲突,哪个价值更为重要,更需要获得法律的支持与保护,等等,只有这样,法院的判决才可以使法律规定的实质内容以一定价值观的形式凸现,才能得出合理的、可接受的、社会上有效的、符合公平的结果。

  根据以上分析,我们认为,本条规定的“正当理由”,应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵,或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由,才能构成业主拒交的“正当理由”。总之,司法实践中要对“正当理由”认真审查,从严掌握,防止业主滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益。

  本条司法解释(《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条)并没有列举何谓“正当理由”,而是把对是否为符合“正当理由”的要求赋予了法官,由法官行使自由裁量权加以判断。由于社会生活是无法停滞的,它总是在流变,新情况、新问题层出不穷,因此,司法解释没有必要、也不可能对何谓“正当理由”进行穷尽列举,只有赋予法官自由裁量权,才能克服成文法本身的滞后性、保守性,防止司法解释面对新的社会现实却处于捉襟见肘的窘境。

  但是,法官在衡量拒交物业费的理由是否正当时,其权力的界限并非无限扩张的,这种衡量必须与前述的诚实信用原则紧密契合,只有这样,法官才能发挥主观能动性,使法律与生活同步。由此可见,本条司法解释在立法观念上秉承了抗辩须以诚实信用原则为依据,在具体事由的规定上却又采取赋予法官自由裁量的做法。这种制定方式是理性主义与经验主义相互调适的方法的具体应用,反映了为使法律与生活同步发展的尝试。


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